Tengo mi vivienda habitual alquilada y una hipoteca anterior a 2013: ¿puedo deducirme los intereses?

Una consulta frecuente en nuestra asesoría que, sin embargo, plantea una distinción clave que muchos contribuyentes desconocen.

Una situación cada vez más habitual

Son muchos los propietarios que, en los últimos años, han optado por poner en alquiler su vivienda habitual para trasladarse a otra residencia, con frecuencia también en régimen de arrendamiento. En estos casos, la existencia de una hipoteca anterior a 2013 lleva inevitablemente a preguntarse si es posible seguir aplicando la deducción estatal por inversión en vivienda habitual, uno de los beneficios fiscales más significativos que contempla el IRPF.

La respuesta exige distinguir con precisión entre dos figuras fiscales distintas: la deducción por vivienda habitual y la deducibilidad de gastos en los rendimientos del capital inmobiliario.

El requisito de habitualidad efectiva

El régimen transitorio que permite seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a hipotecas formalizadas antes del 1 de enero de 2013 exige, como condición indispensable, que el inmueble constituya la vivienda habitual del contribuyente en el momento de practicar la deducción. Es decir, que el propietario resida en ella de forma efectiva y con carácter permanente.

Cuando la vivienda se cede en arrendamiento a terceros, deja de tener la consideración de vivienda habitual a efectos fiscales. En consecuencia, el derecho a aplicar la deducción queda suspendido durante todo el período en que el inmueble esté alquilado, con independencia de que la hipoteca sea anterior a 2013.

Esta interpretación es consolidada por la Dirección General de Tributos y por la doctrina administrativa, por lo que no existe margen de duda: mientras el inmueble esté ocupado por un arrendatario, no procede la deducción por vivienda habitual.

Una alternativa fiscalmente eficiente

Lo anterior no significa que los intereses de la hipoteca carezcan de trascendencia fiscal. Al contrario: al arrendar el inmueble, el propietario genera rendimientos del capital inmobiliario que deben declararse en el IRPF, y frente a esos ingresos pueden oponerse los gastos necesarios para su obtención, entre los que se encuentran expresamente los intereses del préstamo hipotecario.

De este modo, los intereses pagados durante el ejercicio 2025 podrán deducirse íntegramente como gasto en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario, reduciendo la base imponible del contribuyente de forma directa.

Concepto	Deducción por vivienda habitual	Gasto en capital inmobiliario
¿Aplicable con la vivienda alquilada?	No	Sí
Efecto fiscal	Reduce la cuota íntegra (15% sobre base máx. 9.040 €)	Reduce directamente el rendimiento neto
Importe deducible	Limitado a la base máxima	Intereses reales pagados en el ejercicio
Dónde se refleja	Cuota diferencial del IRPF	Rendimientos del capital inmobiliario

El conjunto de gastos imputables al alquiler

Junto con los intereses hipotecarios, el arrendador puede deducir otros gastos vinculados al inmueble arrendado, entre los que destacan:

— Amortización del inmueble (con los límites establecidos reglamentariamente).— Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otros tributos municipales.— Primas de seguros del hogar o de responsabilidad civil.— Gastos de comunidad de propietarios.— Reparaciones y conservación del inmueble.— Honorarios de gestión y administración, en su caso.

Es importante señalar que, en caso de que el arrendamiento no se realice durante todo el ejercicio, los gastos serán deducibles únicamente en proporción al período efectivo de alquiler.

¿Se puede recuperar la deducción por vivienda habitual?

Sí. Si en un ejercicio posterior el propietario recupera el uso del inmueble como residencia habitual —dejando de arrendarlo y volviendo a habitarlo de forma efectiva y permanente—, podrá retomar la aplicación de la deducción transitoria, siempre que la hipoteca siga vigente y se mantengan los restantes requisitos exigidos por la normativa.

La información contenida en este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal individualizado. Las circunstancias personales de cada contribuyente pueden determinar un tratamiento fiscal diferente al expuesto.