IVA del 10 % en el alquiler turístico desde el 1 de diciembre de 2026: qué cambia y qué debes hacer

Hasta ahora, la mayoría de propietarios de pisos turísticos no se preocupaba del IVA. Alquilar una vivienda estaba exento, salvo que se prestaran servicios propios de un hotel. Eso puede cambiar el 1 de diciembre de 2026. En esta guía te explicamos las obligaciones nuevas y su efecto en tu declaración de la Renta.

1. Qué se ha aprobado y en qué estado está

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8, elimina la exención de IVA para los alquileres amueblados de hasta 30 noches. Pasan a tributar al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026. No se gravarían las estancias de más de un mes ni las viviendas que sean residencia habitual del propietario.

Importante: el decreto debe ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso, porque las Cortes están disueltas. El primer decreto, el RDL 26/2026, no fue convalidado y el Congreso lo derogó el 2 de octubre. Hasta que se resuelva la convalidación, conviene prepararse sin dar el cambio por definitivo.

2. ¿Te afecta?

Tu situación	Hasta el 30/11/2026	Desde el 1/12/2026 (si se convalida)
Alquiler amueblado de hasta 30 noches, sin servicios de hotel	Exento	10 % de IVA
Alquiler con servicios de hostelería (limpieza durante la estancia, lavandería, desayuno…)	10 %	10 %
Estancias de más de 30 noches sin servicios hoteleros	Exento	En principio, exento
Vivienda que es tu residencia habitual	Exento	Exento

3. Tus obligaciones con Hacienda

Si pasas a estar sujeto a IVA, estas son las obligaciones nuevas:

1. Alta censal. Tendrás que modificar tu situación censal (modelo 036 o 037) para darte de alta en las obligaciones de IVA antes de iniciar las operaciones sujetas.

2. Facturación. Cada estancia sujeta debe llevar su factura con el 10 % desglosado, completa o simplificada.

3. Libros registro. Debes llevar los libros registro de facturas emitidas y recibidas.

4. Modelo 303 (trimestral). Se presenta del 1 al 20 de abril, julio y octubre, y del 1 al 30 de enero. El primero, por las estancias de diciembre de 2026, vence el 30 de enero de 2027.

5. Modelo 390 (resumen anual), que se presenta en enero.

6. Plataformas. Airbnb, Booking y similares comunican a Hacienda las cesiones que intermedian (modelo 179). Conviene que tus ingresos declarados coincidan con esos datos.

7. No residentes. Si la actividad está sujeta a IVA, tienen las mismas obligaciones que un residente (303 y 390), y deben obtener un NIF-IVA en España o designar representante fiscal si operan desde fuera de la UE. Por el IRPF siguen presentando el modelo 210.

La parte positiva: podrás deducir el IVA soportado en los gastos vinculados a la actividad (suministros, limpieza, mantenimiento, comisiones de plataformas, mobiliario), siempre que tengas factura y cumplas los requisitos generales. Mientras el alquiler estaba exento, ese IVA no se podía deducir con carácter general. Ojo con dos cosas:

• Compra del inmueble y reformas ya hechas. La deducción del IVA de bienes de inversión adquiridos antes del cambio exige un análisis caso por caso.

• Prorrata. Si tienes alquileres exentos y sujetos a la vez (por ejemplo, un piso turístico y otro de larga duración), puede aplicarse prorrata.

4. Cómo influye en tu declaración de la Renta (IRPF)

Aquí hay un matiz que muchos olvidan: el IVA y el IRPF se califican por separado. Pasar a repercutir IVA no convierte automáticamente tu alquiler en una actividad económica a efectos de IRPF.

4.1. ¿Capital inmobiliario o actividad económica?

• Rendimientos del capital inmobiliario (lo habitual). Es el caso de la mayoría de propietarios. Se declaran en el modelo 100, indicando cada inmueble con sus datos catastrales, los períodos de alquiler, los ingresos íntegros y los gastos deducibles.

• Actividad económica. Solo si, además de arrendar, cumples los requisitos del art. 27.2 de la Ley del IRPF: un local destinado a gestionar la actividad y una persona contratada a jornada completa. Entonces aparecen obligaciones adicionales, como los pagos fraccionados (modelo 130) y, según el caso, el alta en el RETA.

4.2. Tus ingresos pasan a computarse sin IVA

El IVA que repercutes no es ingreso tuyo, porque lo ingresas en Hacienda. En el IRPF computarás la base imponible. Si mantienes el precio actual y “absorbes” el IVA, tu ingreso computable baja.

4.3. Los gastos cambian

• Antes (exento): el IVA soportado de tus gastos era un mayor gasto deducible en el IRPF, porque no podías recuperarlo.

• Después (sujeto): ese IVA lo recuperas en el modelo 303 y el gasto se computa sin IVA.

4.4. Ejemplo ilustrativo (cálculo simplificado)

Ingresos anuales de 20.000 € y gastos de 5.000 € más 1.050 € de IVA soportado. Sin amortización ni proporcionalidad por días, y con un tipo marginal del 30 %.

	Exento (hoy)	Con IVA y absorbes el 10 %	Con IVA y lo trasladas al huésped
Precio cobrado al huésped	20.000 €	20.000 €	22.000 €
Ingreso computable en IRPF	20.000 €	18.181,82 €	20.000 €
Gastos computables en IRPF	6.050 €	5.000 €	5.000 €
Rendimiento neto antes de reducciones	13.950 €	13.181,82 €	15.000 €
IVA a ingresar (303)	0 €	768,18 €	950 €
Efectivo que te queda antes de IRPF	13.950 €	13.181,82 €	15.000 €

Si absorbes el IVA, pierdes unos 768 € antes de impuestos. Como tu rendimiento baja, pagas menos IRPF (unos 230 € al 30 %), y el coste real queda en torno a 538 €. Si lo trasladas y la demanda no cae, recuperas el IVA soportado, pero el precio final sube un 10 %.

4.5. Gastos deducibles en el capital inmobiliario

Puedes deducir los gastos necesarios para obtener los ingresos: intereses, IBI, comunidad, seguros, suministros, reparaciones, comisiones de plataforma y amortización del inmueble y del mobiliario. En el alquiler turístico se aplican en proporción a los días en que la vivienda está efectivamente alquilada. Conserva todas las facturas.

4.6. Los días que no alquilas

Si la vivienda no es tu residencia y pasa días sin alquilar, esos días puede tocar imputar renta inmobiliaria. El RDL 29/2026 prorroga el 1,1 % para 2026 y modifica los porcentajes con una escala según el valor catastral conjunto, con un máximo del 3 % para más de un millón de euros. Conviene revisar caso por caso cómo te afecta.

4.7. No confundir con las “nuevas reducciones del alquiler”

El mismo decreto mejora las reducciones del IRPF para arrendadores. Se aplican al alquiler de vivienda como residencia del inquilino. El alquiler turístico queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así que en principio no se beneficia de esas reducciones del 50 % al 100 %. Compruébalo con tu asesor antes de aplicarlas.

4.8. Cuándo lo verás en tu Renta

• Renta 2026 (campaña de 2027): los ingresos de diciembre de 2026 se declaran sin IVA y los gastos según el nuevo criterio.

• Modelo 303: el primero vence el 30 de enero de 2027.

5. IBI: otro coste a vigilar

En zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida a los alojamientos turísticos. Sube al 100 % para titulares de dos o más inmuebles y al 150 % para titulares de cuatro o más.

6. Checklist: qué hacer antes del 1 de diciembre

•  Listar las reservas con estancia posterior al 1 de diciembre, sobre todo las ya cobradas.

•  Decidir si absorbes el IVA o lo trasladas, y ajustar los precios.

•  Preparar el alta censal (modelo 036/037) en cuanto se confirme la convalidación.

•  Adaptar la facturación para desglosar el 10 %.

•  Guardar todas las facturas de gastos, que ahora generan IVA deducible.

•  Revisar con tu asesor la calificación en IRPF, las reducciones y la prorrata.

7. Preguntas frecuentes

¿Tengo que cobrar IVA ya?No. Hasta el 30 de noviembre de 2026 rige el régimen actual.

¿Qué pasa si no se convalida el decreto?Decae y el alquiler turístico sin servicios hoteleros sigue exento.

¿Tendré que hacerme autónomo?Presentar el IVA no implica por sí solo el alta como autónomo. Depende de si hay actividad económica y de su habitualidad, y conviene analizarlo caso por caso.

¿Pago IRPF sobre el IVA que cobro?No. En el IRPF computas la base imponible, sin IVA.

¿Hay que declarar si alquilo pocos días al año?Sí. Todos los ingresos por alquiler se incluyen en la Renta, sea cual sea la duración del alquiler.

¿Necesitas ayuda?

En Gonzalbes calculamos cuánto te afecta el nuevo IVA, preparamos tu alta, tu facturación y tus modelos 303 y 390, y optimizamos tu IRPF.

Información general a 28 de octubre de 2026, pendiente de la convalidación del Real Decreto-ley 29/2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.