Renuncia a la exención del IVA en operaciones inmobiliarias: qué implica, cuándo se aplica y requisitos

En el ámbito de las transacciones inmobiliarias, existe la posibilidad de renunciar voluntariamente a la exención del IVA. Esta decisión puede tener consecuencias fiscales relevantes, especialmente cuando las operaciones se realizan entre empresarios o profesionales. A continuación, te explico en qué consiste esta renuncia, cuándo conviene aplicarla y qué condiciones debe cumplirse.

¿Qué significa renunciar a la exención del IVA?

La renuncia a la exención consiste en optar porque una operación inmobiliaria que, por norma, podría estar exenta de IVA, sea gravada con dicho impuesto. De esta forma, la operación deja de tributar bajo el régimen de exención y pasa a estar sujeta al IVA.

¿Por qué alguien renunciaría a la exención?

• Deducibilidad para el comprador: En operaciones entre empresas o profesionales, el IVA que grava la operación puede resultar deducible para el adquirente, lo cual puede hacer que operar con IVA (en lugar de usar el régimen de transmisiones patrimoniales) sea más ventajoso fiscalmente.

• Evitar que la operación tribute como TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas): Si no se renuncia, la operación podría quedar sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP/AJD), cuyo coste no es deducible para quien compra.

• En muchos casos, la motivación principal es optimizar la carga fiscal global de la operación.

Requisitos para que la renuncia sea válida

Para que la renuncia a la exención sea admisible, deben darse ciertas condiciones:

1. Operación sujeta (pero exenta) de IVALa operación debe estar dentro del ámbito del IVA (es decir, ser “operación sujeta”) pero gozar de exención por disposición legal. Si la operación no es gravable (por ejemplo, tratándose de particulares o de ventas de unidades económicas autónomas), la renuncia no procede.

2. Que el comprador tenga derecho a deducir total o parcialmente el IVALa renuncia solo tiene sentido si el comprador puede deducir, en todo o en parte, el IVA soportado en la adquisición. En operaciones de vivienda, esto puede suponer interpretaciones complejas según el destino del inmueble.

3. Renuncia previa o simultánea a la operaciónNo es posible renunciar con posterioridad. La opción debe ejercerse antes o en el momento de formalizar la operación (por ejemplo, en escritura o factura), dejando constancia fehaciente de la decisión.

Formalidades necesarias

Para que la renuncia tenga efectos jurídicos válidos:

• Debe constar por escrito, para dejar prueba tanto entre las partes como frente a terceros.

• Normalmente, se incluirá como cláusula en la escritura pública o en la factura que documenta la operación, explicando expresamente que se opta por gravar por IVA.

Consecuencias adicionales

• Inversión del sujeto pasivo: En muchos casos, la renuncia implica que el comprador asumirá la obligación de repercutir el IVA (inversión del sujeto pasivo). Esto evita que el vendedor deba gestionar el ingreso del impuesto.

• Coste en AJD (Actos Jurídicos Documentados): Al optar por IVA, la operación puede estar sujeta también al gravamen de AJD, que no es deducible. Esto puede encarecer el coste global y debe analizarse caso por caso, especialmente considerando las normativas autonómicas y los tipos aplicables.