Nuevo marco legal para alquileres de corta duración en España: Real Decreto 1312/2024 (23 de diciembre) y declaración anual obligatoria en 2026

A partir de enero de 2025 y con efectos plenos desde 1 de julio de 2025, España ha puesto en marcha un nuevo y ambicioso marco regulatorio que transforma profundamente la forma en que se gestionan los alquileres de corta duración (vacacionales, turísticos o temporales). Este cambio viene de la aprobación del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que regula el Registro Único de Arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

¿Qué es el Real Decreto 1312/2024?

El Real Decreto 1312/2024 es una norma estatal que adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo (11 de abril de 2024), que establece la recogida y el intercambio de datos sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración a nivel comunitario.

Su propósito principal es doble:

1. Regular un único sistema nacional de registro de alquileres de corta duración —sin duplicidad de registros entre administraciones—.

2. Crear una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos que actúe como pasarela para la comunicación y transmisión electrónica de datos entre plataformas online, autoridades y propietarios.

¿Qué incluye la nueva regulación?

Registro Único de Arrendamientos

• Todos los alojamientos destinados a alquiler de corta duración en España deben contar con un Número de Registro Único (NRUA) antes de ser ofertados en plataformas digitales.

• El registro puede solicitarse electrónicamente o presencialmente a través del Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles, según donde esté inscrito el inmueble.

¿Qué se considera alquiler de corta duración?

La norma recoge que los servicios de alquiler de corta duración son aquellos arrendamientos de una o varias unidades (vivienda completa o parte de ella), por un periodo breve, con finalidad temporal y distinta de vivienda permanente. Esto incluye estancias por motivos vacacionales, trabajo, estudios, tratamientos médicos o cualquier otra causa temporal que no implique una necesidad habitacional permanente.

Ventanilla Única Digital

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos es una herramienta central del decreto que:

Centraliza electrónicamente la solicitud y gestión del NRUA.

• Permite a plataformas digitales transmitir datos de actividad sobre alquileres.

• Facilita el intercambio de información entre autoridades, registros y plataformas.

• Busca mejorar la transparencia, vigilancia y control del mercado.

Esta ventanilla digital está gestionada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y se convierte en el punto neurálgico de cumplimiento de las obligaciones previstas por la normativa europea y nacional.

¿Cuándo entró en vigor y qué plazos hay?

Entrada en vigor del Real Decreto: 2 de enero de 2025.

Despliegue de efectos y aplicación real: 1 de julio de 2025 — momento a partir del cual ningún alquiler de corta duración puede ser comercializado sin el NRUA.

Desde esa fecha, tanto anfitriones como plataformas digitales como Airbnb o Booking tienen la obligación de verificar y publicar este número de registro en sus anuncios antes de que estos puedan estar disponibles para los potenciales huéspedes.

¿Por qué es tan relevante esta norma?

1. Transparencia y datos fiables

La falta de información homogénea y transparente sobre alquileres de corta duración dificultaba la inspección, control y formulación de políticas públicas. Este nuevo sistema ofrece datos consistentes que permiten entender mejor el impacto de estos alquileres en los municipios y en los mercados de vivienda.

2. Control del mercado y acceso a vivienda

La norma responde también a preocupaciones sobre el efecto de los alquileres de corta duración en el acceso a una vivienda digna y asequible, tanto en ciudades como en zonas turísticas, y el posible desplazamiento de viviendas hacia usos temporales con consecuencias en los precios del mercado.

3. Homogeneización a nivel europeo

España fue el primer país de la UE en adaptar el Reglamento (UE) 2024/1028 mediante un real decreto para crear un sistema de registro obligatorio con ventanilla digital única.

Relación con la nueva declaración informativa anual (2026)

Siguiendo este marco regulatorio, a partir de febrero de 2026 —y en adelante cada año— los titulares de alquileres de corta duración deberán presentar una declaración informativa anual ante el Registro de la Propiedad, con datos detallados sobre la actividad de alquiler de cada inmueble durante el ejercicio anterior. Esto no es un impuesto, sino una obligación informativa que refuerza la transparencia y el control administrativo.

En resumen: ¿Qué deben hacer los propietarios?

• Obtener el Número de Registro Único (NRUA) antes de anunciar su inmueble online.

• Asegurarse de que dicho número aparezca visiblemente en todos los anuncios en plataformas digitales.

• Mantener actualizada la información proporcionada a través de la Ventanilla Única Digital.

• Presentar la declaración informativa anual en los plazos establecidos a partir de 2026.

Coste de la inscripción del NRUA / NRA

Ingreso de la solicitud y emisión del Número de Registro de Alquiler (NRUA / NRA): aprox. 27 € por cada código emitido.

Este importe se paga al registro correspondiente (Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles) al presentar la solicitud.

Importante:

• Si un mismo inmueble necesita varios códigos (por ejemplo, si se explota en diferentes modalidades que exijan registros distintos), cada número tiene su propio coste de 27 €.

• La cifra de 27 € está en línea con lo que aplican varias guías de trámite no oficiales basadas en la interpretación del procedimiento registral vigente y publicaciones especializadas. Está sometido a ser un aráncel y su factura la emite el registro de la propiedad.

  
  

Vigencia y renovaciones

El número de registro tiene vigencia anual, y cuando se renueva puede volver a generarse la necesidad de abonar la tasa u otro coste asociado a la reapertura/actualización del registro al año siguiente, dependiendo de cómo lo gestionen los registros de la propiedad.

¿Y si se solicita telemáticamente?

En algunos casos, la presentación por vía electrónica a través de la Ventanilla Única Digital o la sede del Colegio de Registradores puede facilitar el trámite sin costes adicionales más allá de la tasa básica, siempre que se cumplan los requisitos técnicos (certificado digital, etc.).