Si eres una promotora y compras para vender, pierdes tu deducción fiscal.

La Audiencia Nacional, mediante la Sentencia 3299/2025, de fecha 30 de junio de 2025, ha fijado un nuevo criterio jurídico-fiscal que limita la aplicación del incentivo de deducción por reinversión de beneficios extraordinarios para las empresas del sector inmobiliario. El fallo establece que las sociedades que compran bienes inmuebles para su reventa no podrán aplicarse dicha deducción porque esos bienes se califican como “existencias” y no como “inmovilizado afecto a la actividad económica”.

Qué ha cambiado

El régimen de deducción por reinversión de beneficios extraordinarios en el Impuesto sobre Sociedades está diseñado para fomentar la reinversión de rentas generadas por operaciones extraordinarias en activos fijos afectos a la actividad de la empresa, con el fin de impulsar su capacidad productiva. No obstante, la sentencia del tribunal aclara que no basta con que la empresa formalmente invierta los beneficios: es necesario que el bien adquirido tenga una finalidad económica real y duradera, vinculada al ejercicio continuado de la actividad empresarial.

En el caso concreto, una sociedad promotora intentó aplicar la deducción al adquirir una parcela que posteriormente desarrolló para urbanizar y vender. La Audiencia concluyó que la operación tenía carácter de mercantil-especulativo más que de afectación duradera al negocio, por lo que la adquisición quedó encuadrada como “existencia” y no permitió acceder al incentivo.

Inmovilizado versus existencias: clave para empresas promotoras

La diferencia entre activo afecto (inmovilizado) y existencias es esencial para la tributación y para la concesión de incentivos fiscales:

• Inmovilizado: Bienes que la empresa destina de forma duradera y estable a la actividad económica (fábricas, oficinas, edificios usados para la explotación).

• Existencias: Bienes adquiridos o producidos con el fin de ser vendidos en el curso normal de la actividad.

La Audiencia Nacional subraya que lo relevante es la finalidad real y objetiva de la operación, más allá de la denominación contable que la empresa aplique. Si la compraventa del inmueble es parte de la promoción inmobiliaria para revenderlo, ese bien no encaja como inmovilizado y, por tanto, no permite la deducción por reinversión.

Consecuencias para el sector promotor

Este criterio tiene impacto directo sobre las compañías del sector de la construcción y promoción inmobiliaria:

• Las promotoras que adquirían suelo o inmuebles con la intención de urbanizar y vender pueden ver cómo un incentivo fiscal que habían contemplado deja de estar disponible.

• La calificación incorrecta del activo puede conllevar una liquidación adicional de impuesto, intereses de demora y costes de asesoramiento.

• Se refuerza la necesidad de que la empresa documente y pruebe la finalidad de sus inversiones, la duración de la afectación del activo, el uso real del bien, y su integración en el negocio como elemento productivo.

  
  

Para evitar sorpresas tributarias, las promotoras deben valorar lo siguiente:

• Si adquieren inmuebles para promoverlos y venderlos, deben considerar que estos podrían tratarse como existencias, lo que excluye ciertos incentivos.

• Si su modelo de negocio implica mantener el inmueble como parte del negocio (alquiler, explotación directa, uso continuado como oficina o local), debe documentarse esa afectación duradera.

• Los asesores fiscales deben revisar con detalle la contabilidad, contratos, licencias urbanísticas y demás documentos que acrediten la finalidad económica del bien.

• En operaciones de suelo urbano o urbanizable, la vinculación al negocio de promoción inmobiliaria –urbanización, parcelación, venta de promociones– debería analizarse cuidadosamente para determinar el tratamiento fiscal correcto.

Un aviso a la planificación fiscal

La decisión de la Audiencia Nacional sirve como advertencia de que la forma contable no basta para sostener un beneficio fiscal: lo que importa es la realidad económica. En el ámbito fiscal-empresarial, la coherencia entre negocio, contabilización, licencias y duración de la afectación del bien es cada vez más exigida.